Grundsteuer festsetzen

Wenn Sie Grundbesitz haben, müssen Sie jährlich Grundsteuer bezahlen.

Es wird unterschieden zwischen

• Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Stückländereien und
• Grundsteuer B für alle anderen Grundstücke.

Hinweis: Ihr persönliches Vermögen als Grundstückeigentümer spielt dabei keine Rolle.

Sie besitzen Eigentum, Teileigentum oder Erbbaurecht an einem Grundstück.

Als Grundstück zählen:

• bebaute und unbebaute Grundstücke
• Wohnungs- und Teileigentum
• Erbbaurechte
• Wohnungs- und Teileigentumserbbaurechte
• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
• land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (Stückländereien)

Für Stichtage ab dem 01. Januar 2025 bestimmt das zuständige Finanzamt aufgrund der Reform der Grundsteuer zuerst den Grundsteuerwert nach dem Landesgrundsteuergesetz. Nähere Informationen zur Reform der Grundsteuer finden Sie unten im Bereich "Hinweise".

Der ermittelte Grundsteuerwert wird danach mit den im Landesgrundsteuergesetz festgeschriebenen Steuermesszahlen multipliziert.

Diese betragen:

• für land- und forstwirtschaftliche Betriebe: 0,55 Promille
• für Grundstücke: 1,3 Promille. Die Steuermesszahl für Grundstücke wird ermäßigt, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen (zum Beispiel Ermäßigung für überwiegende Wohnnutzung)

Der auf diese Weise errechnete Grundsteuermessbetrag wird an die Gemeinde weitergegeben.

Unabhängig vom Stichtag ergibt sich Ihr Steuerbetrag dadurch, dass der Steuermessbetrag von der Gemeinde mit einem sogenannten Hebesatz multipliziert wird. Die Hebesätze kann die Gemeinde selbst festlegen und in der Gemeindesatzung verankern.

Die errechneten Größen

• Grundsteuerwert,
• Grundsteuermessbetrag und
• Grundsteuer

werden Ihnen jeweils mit einem eigenen Bescheid bekannt gegeben.

Hinweis: Die Gemeinde ist bei der Festsetzung der Grundsteuer an die Grundlagenwerte des Finanzamtes gebunden.

Die Grundsteuer wird jeweils für das Kalenderjahr festgesetzt und ist in vier Raten zu folgenden Terminen zu zahlen:

• 15. Februar
• 15. Mai
• 15. August
• 15. November

Hinweis: Der ganze Jahresbetrag kann auch auf einmal am 1. Juli gezahlt werden. Dafür ist ein eigener Antrag notwendig.

keine

Verkaufen Sie ein Grundstück, für das Sie bisher Grundsteuer bezahlt haben, setzt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag für den Erwerber regelmäßig von sich aus neu fest. Dies geschieht zum 1. Januar des Jahres, das auf den Eigentumswechsel folgt. Erst dann kann die Gemeinde oder die Stadt die Grundsteuer gegenüber dem neuen Eigentümer festsetzen und Sie entlasten.

Dies gilt auch, wenn der Besitzer eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden wechselt (zum Beispiel eine Garage oder ein Bungalow).

Alle in Ihrem Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen zur Übernahme von Zahlungsverpflichtungen durch den Erwerber des Grundstückes sind privatrechtliche Regelungen und wirken sich nicht auf die Zahlung der Grundsteuer aus.

Bestimmte Grundstücke sind von der Grundsteuer befreit (z.B. Grundstücke, die sich im Besitz von Religionsgesellschaften befinden und auch für religiöse Zwecke verwendet werden).

Reform der Grundsteuer

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert gegen das Grundgesetz verstößt, denn der Einheitswert ermittelt sich noch nach den Wertverhältnissen von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost).

Entsprechend den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts wurde zwischenzeitlich auf Bundesebene eine Reform der Grundsteuer beschlossen:

• Danach bemisst sich die Grundsteuer ab dem 01.01.2025 nicht mehr nach den Einheitswerten 1964, sondern nach sogenannten Grundsteuerwerten, die von den Finanzämtern erstmalig auf den 01.01.2022 festzustellen sind.
• Baden-Württemberg hat am 04.11.2020 die Länderöffnungsklausel (Möglichkeit zur Abweichung vom Bundesmodell) genutzt und ein Landesgrundsteuergesetz erlassen.
• In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer damit nach dem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt. Es löst die bisherige Einheitsbewertung ab.
• Beim modifizierten Bodenwertmodell basiert die Bewertung im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander zum Grundsteuerwert multipliziert. Die Bebauung des Grundstücks hat auf die Ermittlung des Grundsteuerwerts keine Auswirkung. Unter bestimmten Voraussetzungen führt sie jedoch zu einer Ermäßigung der Steuermesszahl für die Berechnung des Grundsteuermessbetrags (z.B. Ermäßigung für überwiegende Wohnnutzung).

Grundsteuerreform zum 01.01.2025

Zum 01.01.2025 erfolgt die Erhebung der Grundsteuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz (LGrStG). Die Grundsteuer wird weiterhin in einem zweistufigen Verfahren erhoben. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest und berechnet den Grundsteuermessbetrag bzw. die Zerlegung des Grundsteuemessbetrags. Die Kommunen wenden auf den Messetrag ihren Hebesatz an und setzen so die Grundsteuer fest.

Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?

Die Reform der Grundsteuer wurde aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 notwendig: Demnach ist die bisherige Einheitsbewertung nicht verfassungskonform. Denn die bisherige Bewertung behandle gleichartige Grundstücke unterschiedlich, so das Gericht. Folglich wurde die Grundsteuer per Bundesgesetz neu geregelt. Ebenfalls wurde beschlossen: Die Länder können vom Bundesgesetz abweichen und ein eigenes Modell für die Grundsteuer einführen. Baden-Württemberg hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Der Landtag hat das Landesgrundsteuergesetz am 04. November 2020 verabschiedet. Die alte Einheitsbewertung gilt übergangsweise noch bis zum 31. Dezember 2024. Ab dem 01. Januar 2025 wird die Steuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben.

Wie berechnet sich die Grundsteuer in Baden-Württemberg?

Die Grundsteuer A ist im Landesgrundsteuergesetz von Baden-Württemberg ähnlich geregelt wie im Bundesgesetz. Bei der Grundsteuer B kommt hingegen das sogenannte "modifizierte Bodenwertmodell" zum Einsatz. Das heißt: Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bisland Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.

Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl mulitpliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.

Die reine Bodenwertsteuer wird zudem auf der Ebene der Steuermesszahl modifiziert: Für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird die Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent verringert. Begünstigt werden ebenfalls der soziale Wohnungsbau und Kulturdenkmäler.

In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer.

Unter Formulare finden Sie eine Berechnungshilfe für die Festsetzung der Grundsteuer. 

Landesgrundsteuergesetz (LGrStG)

keine

Der Rechtsbehelf ist bei der auf dem Grundsteuerbescheid genannten Stadt oder Gemeinde einzulegen.

08.01.2026 Oberfinanzdirektion Baden-Württemberg als Vertreterin des Finanzministeriums Baden-Württemberg