Paradigmenwechsel im Baurecht – Gemeinderat beschließt Leitlinien
Schnellere Genehmigungen, mehr Wohnraum, weniger Bürokratie: Diese Ziele verknüpft der Bund mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus („Bauturbo“). Durch erweiterte Befreiungen im Bauplanungsrecht können insbesondere Nachverdichtung, Innenentwicklung und der Umbau bestehender Gebäude zügiger realisiert werden – auch wenn ältere Bebauungspläne dem entgegenstehen. Die Stadtverwaltung hat nun Leitlinien erarbeitet, wie diese Befreiungen in Biberach Anwendung finden können und gleichzeitig für Klarheit und Rechtssicherheit sorgen. Der Gemeinderat stimmte diesen einstimmig zu.
Es ist ein Paradigmenwechsel im Baugesetzbuch, mit dem sich die Verantwortlichen der Stadtverwaltung in den vergangenen Monaten intensiv auseinandergesetzt haben. Schließlich muss vieles unter einen Hut gebracht werden: Entbürokratisierung und Beschleunigung auf der einen, städtebauliche Verträglichkeit, Umweltaspekte und nachbarschaftliche Belange auf der anderen Seite.
Im Fokus stehen dabei insbesondere jahrzehntealte planungsrechtliche Vorschriften, an denen viele private Wohnbauvorhaben bisher scheitern. Bislang musste in diesen Fällen – auch wenn städtebaulich vertretbar – immer das Planungsrecht geändert werden.
Zeitaufwendige Bauleitplanverfahren waren notwendig. Aktuellstes Beispiel aus Biberach: Auf dem Grundstück Saulgauer Straße 54 sollen 13 Wohnungen entstehen. Da der rechtswirksame Ortsbauplan „Wolfental – Süd“ aus dem Jahr 1962 dies nicht zulässt, soll das neue Planungsrecht über einen Bebauungsplan hergestellt werden, der ausschließlich dieses 1.051 Quadratmeter große Grundstück betrifft.
Kurze Fristen
Bauverwaltungsamtsleiter Wolfgang Winter erklärte im Gemeinderat, dass die Kommunen vom Gesetzgeber nun ein zusätzliches Planungsinstrument erhielten, das mit erheblich ausgedehnten Befreiungsmöglichkeiten zeitsparende Wege zur Überwindung bestehenden Planungsrechts eröffne.
„Grundsätzlich ist nach wie vor die Zustimmung der Gemeinde erforderlich“, betonte Winter. Allerdings bedeute die angestrebte Beschleunigung kurze Fristen. Die Zustimmung gilt im Sinne einer „Zustimmungsfiktion“ als erteilt, wenn diese nicht binnen drei Monaten verweigert wird.
Um die Genehmigungsprozesse möglichst effizient zu gestalten und die Fristen einhalten zu können, soll die kommunale Zustimmung oder Ablehnung auf die Verwaltung übertragen werden. Diese muss künftig zwar weniger Zeit in Bauleitplanverfahren investieren, dafür aber umso mehr in Anfragen, Vorabstimmungen und konkrete Zulassungsverfahren.
Die sechsteiligen „Biberacher Leitlinien zur Planungsbeschleunigung des Wohnungsbaus“ sehen neben übergeordneten Zielen, zu denen unter anderem die Privilegierung von Umbauten im Gebäudebestand sowie Erhalt und Sanierung stadtbildprägender Gebäude gehören, auch formelle Anwendungsvoraussetzungen vor.
In diesen ist beispielsweise festgehalten, dass das Bauvorhaben sich im Geltungsbereich eines vor mehr als 20 Jahren erlassenen Bebauungsplans befinden muss. Bei den inhaltlichen Anwendungsvoraussetzungen geht es darum, dass das Vorhaben zusätzlichen Wohnraum schafft oder dazu dient, bestehenden Wohnraum an die heutigen Erfordernisse anzupassen. Außerdem müssen die gesetzlichen Orientierungswerte zum maximalen Maß der baulichen Ausnutzung eingehalten werden.
Muster-Anwendungsfälle
Ausführlich wird in den Leitlinien auch auf Muster-Anwendungsfälle eingegangen. Aufgeführt werden die Erweiterung von bestehenden Wohngebäuden (Erhöhung der zulässigen Vollgeschosszahl um ein Vollgeschoss, Erhöhung der Trauf- und Gebäudehöhe, Erweiterung von Bestandsgebäuden über das festgesetzte Baufenster hinaus) und die Erhöhung der maximal zulässigen Wohneinheiten für bestehende Wohngebäude.
Eine Erhöhung auf bis zu fünf Wohneinheiten soll im Einzelfall möglich sein, sofern durch Umbau oder Erweiterung keine erheblichen städtebaulichen oder nachbarlichen Auswirkungen zu erwarten sind. Ausdrücklich beschleunigt werden sollen überdies die Planungen für Tiny Houses oder Modulhäuser außerhalb von Baufenstern. Weitere Muster-Anwendungsfälle sind die Überschreitung der Bauräume in alten Ortsbauplänen und die Umwandlung von bisher für eine gemischte Nutzung vorgesehenen Grundstücken.
Städtebaulicher Vertrag
Um die städtischen und städtebaulichen Ziele zu sichern, ist in den Leitlinien außerdem bei Bedarf der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zwischen Vorhabenträger und Stadt festgehalten. Zu den möglichen Vertragsinhalten zählen die Sicherung des beabsichtigten Wohnraumkonzepts oder das Einhalten der städtischen Stellplatzsatzung. Bei einfachen Bauvorhaben kann seitens der Stadt auf einen solchen Vertrag auch verzichtet werden.
Der letzte Punkt der Leitlinien widmet sich den Abläufen, der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie den Zuständigkeiten. In bestimmten Fällen sollen die Öffentlichkeit und der Bauausschuss auch künftig eingebunden werden. Dabei handelt es sich um Befreiungen von der Art der baulichen Nutzung, größere Bauvorhaben, Bauvorhaben vollständig oder weitestgehend außerhalb des Baufensters (ausgenommen Tiny Houses und Modulhäuser) sowie im Einzelfall städtebaulich besonders prägnante Bauvorhaben.
Als größeres Bauvorhaben zählt in der Kernstadt, wenn das Vorhabengebiet größer als 2.000 Quadratmeter oder mehr als 20 Wohneinheiten groß ist. In den Teilorten sind es 1.500 Quadratmeter und zehn Wohneinheiten. Wird die Öffentlichkeit beteiligt, verlängert sich die Zustimmungsfrist entsprechend.
Baubürgermeister Simon Menth versprach im Gemeinderat, dass die Verwaltung sehr verantwortungsvoll mit der ihr übertragenen Verantwortung umgehen werde. Er kündigte eine Evaluierung der Leitlinien bis spätestens 2028 an.