Neuer Wohnraum auf dem Mittelberg
Drei Mehrfamilienhäuser des Eigenbetriebs Wohnungswirtschaft auf dem Mittelberg sind in die Jahre gekommen. Die Gebäude in der Keplerund Hölderlinstraße mit insgesamt 54 Sozialwohnungen wurden Anfang der 1950er-Jahre gebaut und sind dringend sanierungsbedürftig. Da eine Sanierung nicht wirtschaftlich und das Angebot mit ausschließlich Drei-Zimmer-Wohnungen nicht mehr zeitgemäß ist, müssen die Gebäude weichen. Mit dem angrenzenden unbebauten Grundstück an der Valenceallee ergibt sich die Gelegenheit, auf insgesamt 7.800 Quadratmetern neuen Wohnraum zu schaffen. Die ersten Pläne, die im Bauausschuss vorgestellt wurden, sehen mehr als 100 Wohneinheiten vor.
ebenso wie auf dem gegenüberliegenden Grundstück, das noch unbebaut ist, neuer Wohnraum entstehen
Die drei langgestreckten, parallel zueinander angeordneten Häuser auf dem Mittelberg sind in den Nachkriegsjahren entstanden – in einem „extrem einfachen Standard“, wie Stadtplanungsamtsleiter Roman Adler im Bauausschuss ausführte. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten seien die baugleichen Gebäude nicht sanierbar. „Der Bestand kann nicht gehalten werden.“ Der Eigenbetrieb habe bereits mit der „Entmietung“ begonnen, leerstehende Wohnungen würden nicht neu vermietet. Stattdessen sollen die Grundstücke neu bebaut werden.
„Wir sehen hier ein deutliches Nachverdichtungspotenzial“, erklärte Adler. Auch könne das Wohnungsangebot bei einer Neubebauung deutlich vielfältiger gestaltet werden. Erreicht werden soll dies mit drei- bis viergeschossigen Gebäuden. Aufgrund der starken Nachverdichtung sind sowohl Tiefgaragen als auch oberirdische Stellplätze vorgesehen. Teil dieser Pläne ist auch das unbebaute städtische Grundstück, das zwischen Valenceallee und Keplerstraße liegt. Dieses soll veräußert und von einem privaten Investor entwickelt werden. „Wir können uns hier beispielsweise altersgerechtes Wohnen gut vorstellen“, erklärte Adler.
Am westlichen Eck ist ein Hochpunkt mit bis zu sechs Geschossen geplant. Vor dem Gebäude soll ein kleiner öffentlicher Quartiersplatz entstehen, das Erdgeschoss beispielsweise für Dienstleistungen oder soziale Angebote genutzt werden. Die übrigen Baukörper sind uförmig mit gestaffelten Gebäudehöhen angeordnet. Da die Neubebauung dieses Grundstücks nach Ansicht der Verwaltung „große Auswirkungen auf das Stadtbild am Mittelberg“ haben wird, schlug sie zur Gewährleistung einer angemessen Gestaltungsqualität eine Begleitung durch den Gestaltungsbeirat oder eine Mehrfachbeauftragung vor.
Im ersten Schritt wurden für das komplette Areal von Valenceallee bis Hölderlinstraße drei verschiedene Bebauungskonzepte entwickelt, die sich vor allem hinsichtlich der Anordnung der Baukörper sowie in der Gebäudehöhe unterscheiden. Die von Stadtplanungsamt und Eigenbetrieb bevorzugte Variante sieht für das Investoren-Grundstück 40 Wohneinheiten in zwei Gebäuden vor. Südlich der Keplerstraße folgen vier neue Gebäude des Eigenbetriebs Wohnungswirtschaft mit insgesamt 75 öffentlich geförderten Wohneinheiten.
Neues Planungsrecht
Für beide Vorhaben wird neues Planungsrecht benötigt. Zunächst soll der neue Bebauungsplan „Uhlandstraße/ Hölderlinstraße“ im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Das neue Planungsrecht für das Grundstück an der Valenceallee soll erst geschaffen werden, wenn eine konkrete Architekturplanung vorliegt. Stadtplanungsamtsleiter Adler verwies darauf, dass in diesem frühen Stadium eine Information und Beteiligung der Öffentlichkeit wichtig sei, die zeitnah vorgesehen wird. Die Fraktionsvertreter begrüßten zwar, dass mehr und neuer Wohnraum geschaffen werden soll, hatten aber auch einige Anmerkungen zum Grundstück an der Valenceallee. Thomas Kimmich (FW) erklärte, dass die Nachverdichtung im Prinzip richtig sei. An dieser Stelle gehe aber eine schöne innerstädtische Fläche verloren. Eine Begleitung durch den Gestaltungsbeirat halte er für unnötig, auch eine Mehrfachbeauftragung sei fragwürdig. Kritisch sah Kimmich außerdem die angedachten sechs Geschosse. Constantin Ruppel (SPD) hinterfragte ebenfalls den Sinn des Gestaltungsbeirats an dieser Stelle. Er erkundigte sich zudem, weshalb das Grundstück an einen privaten Investor verkauft werden soll.
Von einer „guten Sache“ sprach Günter Warth (FDP). „Die Wiese kann durchaus bebaut werden.“ Auch die Lösung mit einem privaten Investor sei die richtige. Nico Ruß erklärte, die CDU-Fraktion sei für eine Mehrfachbeauftragung. „Der Gestaltungsbeirat verfehlt an dieser Stelle sein Ziel.“ Ute Rieber (Grüne) betonte, es sei wichtig, dass sich das auf der Wiese wegfallende Grün auf den Dächern wiederfinde. Die sechs Geschosse könne sie im Sinne der Innenverdichtung mitgehen. „Wir brauchen Wohnraum, gerade altersgerechten.“ Wichtig seien Räume für gemeinsame Aktionen der Bewohner.
Realisierung ab 2029
Zur wegfallenden Grünfläche merkte Roman Adler an, dass diese bereits bisher als Bauland gewidmet sei und keine hohe ökologische Wertigkeit besitze. „Wir haben uns entschieden, an dieser Stelle der Bebauung Vorrang zu geben, zumal es direkt gegenüber eine öffentliche Parkanlage gebe.“ Sowohl die Nachverdichtung als auch der zusätzliche Wohnraum böten einen Mehrwert. Die Vergabe an einen Investor sei dahingehend schlüssig, da der städtische Eigenbetrieb die Aufgabe habe, sozialen Wohnraum zu schaffen. Die Kernfrage war, so Adler, ob man an einem einzigen Standort so viel sozialen Wohnraum realisieren möchte. Um dies verträglich zu gestalten, gebe es zwei Bebauungspläne mit verschiedenen Zeitschienen – die abschnittsweise Realisierung soll voraussichtlich ab dem Jahr 2029 erfolgen. Die Entscheidung, ob Gestaltungsbeirat oder Mehrfachbeauftragung, überlasse man vorzugsweise dem Vorhabenträger. Die Beratung im Gestaltungsbeirat habe den Vorteil, dass sie transparent und öffentlich erfolge. Bei der Mehrfachbeauftragung erhalte man wiederum verschiedene gestalterische Ansätze. „Uns ist es wichtig, bei diesem Filetgrundstück die Gestaltungsqualität zu sichern“, erklärte Adler. CDU-Fraktionsvorsitzender Friedrich Kolesch stellte daraufhin den Antrag, dass der Gestaltungsbeirat nicht hinzugezogen wird und ein Investor das Grundstück mithilfe einer Mehrfachbeauftragung entwickeln soll. Dem Antrag folgte das Gremium bei einer Enthaltung. Der städtebauliche Rahmenplan wurde dem Gemeinderat ebenso einstimmig zur Beschlussfassung empfohlen wie die Aufstellung des Bebauungsplans „Uhlandstraße/Hölderlinstraße“.