Stadt will auf die schwierigen Rahmenbedingungen im Wohnungsbau reagieren: Mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen
Bild: © Grimm-Bau
Die Krise im Bausektor geht auch an Biberach nicht spurlos vorbei. Bereits angestoßene Projekte wurden überarbeitet, gestoppt oder stehen auf der Kippe. Demgegenüber steht ein hoher Druck auf dem Mietwohnungsmarkt, denn für den Landkreis und die Stadt Biberach wird auch in den kommenden Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum prognostiziert. Die örtlichen Mieten sind in den vergangenen Jahren bereits deutlich gestiegen. Die Verwaltung verweist auf den Mietspiegel, nach dem allein in den vergangenen beiden Jahren ein Anstieg um zehn Prozent vorliegt. „Es ist zu befürchten, dass sich diese Entwicklung mit etwas Zeitverzug zur eingebrochenen Neubautätigkeit noch verstärken wird“, so die Einschätzung der Verwaltung. Die Baukrise habe daher das Potenzial, gleichzeitig eine soziale Krise zu generieren. Die Verwaltung beschäftigt sich deshalb intensiv mit der Fragestellung, wie künftig bezahlbarer Wohnraum in Biberach geschaffen werden kann. „An welchen Stellen können wir dazu beitragen, die bestehenden Hemmnisse zu mildern?“, fragte Baubürgermeister Simon Menth im Bauausschuss. Dabei steht auch öffentlich geförderter Wohnungsbau im Fokus. Wer eine Sozialmietwohnung beziehen möchte, benötigt einen Wohnberechtigungsschein. Die Einkommensgrenze dafür liegt bei einem Ein-Personen-Haushalt mittlerweile bei 57.800 Euro Jahresbrutto. Dies, so Baubürgermeister Menth, sei die gesellschaftliche Mitte und zeige umso mehr, wie dringlich das Thema bezahlbarer Wohnraum sei.
Stärkere Verdichtung
Handlungsmöglichkeiten sieht die Verwaltung beispielsweise in einer stärker verdichteten Bebauung, einer Verringerung der Stellplatzzahl, einer Reduzierung zusätzlicher kommunaler Anforderungen an den Hochbau und dem mehrfachen Bau gleicher Gebäude, um Synergieeffekte zu nutzen. Auch der regelmäßige Austausch mit der Bauwirtschaft sei ein wichtiger Baustein, betonte Menth. Hierzu waren im Bauausschuss Jan Leis, geschäftsführender Gesellschafter der JL-Gruppe aus Ulm, und Paul Grimm, Geschäftsführer des Bauunternehmens Grimm in Maselheim, zu Gast. Sie skizzierten die Veränderungen in ihrer Branche und wie sie mit diesen umgehen.
Leis, der in Biberach die Sanierung der ehemaligen „Laute“ in der Viehmarktstraße 6 und die Weiterentwicklung des Kundrath-Areals plant, sprach von einer „Multikrise“ in der Immobilienwirtschaft. Vorschriften würden größer, die Verfügbarkeit von Fördermitteln sei oft ungewiss. Es sei schwierig, Projekte noch wirtschaftlich zu gestalten. Als Beispiel nannte er schlechtere Effizienz durch teilweise größere Wandaufbauten infolge höherwertiger energetischer Bauweisen. „Das sind Berechnungen, die nur auf einen geringeren Heizenergiebedarf setzen und nicht die Immobilie ganzheitlich betrachten.“ Als weitere Ursachen führte er eine teilweise nicht gesicherte Rechtslage bei Quartiersinfrastruktur und mitunter überzogene Wünsche der Kommunen bei der Gebäudegestaltung auf. Letzteres führe zu nennenswerten Kostensteigerungen. „Biberach habe ich hier als kompromissbereit erlebt“, sagte Leis, „aber dennoch ist es eine Aufgabe, das richtige Maß je Projekt zu finden.“ Ein allgemeines Problem sei, dass sich Projekte ohne Förderungen in der Regel gar nicht mehr rechneten.
„Quadratur des Kreises“
Leis stellte mehrere Lösungen vor, wie auf diese Veränderungen reagiert werden kann: Vereinfachung der Bauformen für mehr Effizienz, Entfall von Staffelgeschossen (stattdessen Vollgeschosse), mehr Dichte, Verzicht auf Aufzug (sofern konzeptabhängig sinnvoll), ebenerdige Stellplätze statt Tiefgaragen, Systembauweisen für mehr Flexibilität in den Baufenstern. Eine „logische Konsequenz“ seien auch angebotsbezogene Bebauungspläne für mehr Flexibilität. Baufenster sollten gegebenenfalls so groß sein, dass sie kapitalmarkttauglich sind. „Biberach ist ein sehr guter Standort, aber unter zehn Millionen Euro steigt niemand ein.“ Als weitere Punkte nannte Leis weniger starre Vorgaben, beispielsweise keine Quotenregelungen für geförderten Wohnungsbau, das Denken in unabhängigen und realteilbaren Baufeldern sowie keine Erbpacht. Diese sei nicht finanzierungsfähig.
Anschließend verdeutlichte Paul Grimm die Herausforderungen der Baubranche. „Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist aktuell die Quadratur des Kreises.“ Wohneigentum werde benötigt, könne sich derzeit aber von den meisten nicht mehr geleistet werden. Grimm berichtete, dass seine Firma 2022 noch 25 Einfamilienhäuser gebaut habe, im Jahr darauf aufgrund steigender Zinsen und Baukosten keines mehr. Aktuell entspanne sich die Lage wieder ein wenig. Für kapitalschwächere Personen sei der Traum vom Einfamilienhaus aber nach wie vor nur schwer erreichbar. Gleiches gelte für neue Eigentumswohnungen, für die aber auch hohe Mietpreise bezahlt werden müssten. Grimm optimierte angesichts dieser Entwicklungen seine Planungen. Kettenhäuser in Biberach wurden an die Förderbedingungen angepasst. Der Verzicht auf einen Keller und ein außenliegender Technikraum hinter der Garage reduzieren die Kosten. Auch im Geschosswohnungsbau reagiert Grimm auf die veränderten Vorzeichen. Im Krummen Weg in Biberach wird auf nebeneinanderliegenden Grundstücken zweimal dasselbe Gebäude realisiert. Einmal mit Mietwohnungen, einmal mit Eigentumswohnungen. Paul Grimm verwies auf gleich mehrere Synergieeffekte; eine Heizungsanlage, ein Kran für beide Baustellen, günstigere Baupreise durch größere Mengen. Auch die gemeinsame Tiefgarage mit nur einer Zufahrt senke Kosten.
Mehr Flexibilität
Die von der Verwaltung aufgezeigten Handlungsmöglichkeiten bezeichnete Grimm als hilfreich. Als weitere Punkte nannte er das Einbeziehen der Gebäudehöhe bei verdichteter Bebauung und das Vereinfachen von Bebauungsplänen zugunsten von mehr Flexibilität. Auch „großmaßstäbliche Grundstücke“ seien für die Kombination von Eigentums- und Mietwohnungen hilfreich.
Die Fraktionsvertreter begrüßten den Austausch mit den Vertretern aus der Baubranche und teilten deren Ansichten in vielen Bereichen. Christoph Kapfer (Grüne) erklärte, dass Kommunen bei Bebauungsplänen flexible und pragmatische Lösungen finden müssten. Zur Verdichtung gehöre auch, dass man Baulücken konsequent schließe. „Wir müssen für die mittleren Schichten Wohnraum finden“, forderte Kapfer. Dem schloss sich Walter Scharch (SPD) an. In Biberach fehle es an bezahlbarem Wohnraum. „Wir sind es den Menschen schuldig, dringend an Lösungen zu arbeiten.“ Claudia Reisch (FW) bemängelte, dass zu viel „zementiert“ sei und es mehr Flexibilität brauche. Sie erwähnte auch den Gestaltungsbeirat, der oftmals immer weitere Anforderungen stelle. Dies sorge für Verzögerungen. „Das halte ich nicht immer für zielführend.“ Ähnlich äußerte sich Friedrich Kolesch (CDU). Inzwischen werde fast jedes größere Projekt auch außerhalb der Altstadt im Gestaltungsbeirat behandelt, manches mehrfach. Kolesch erklärte außerdem, dass seine Fraktion eine stärker verdichtete Bebauung mittrage. Diese müsse aber „marktgerecht“ sein. Maximale Verdichtung in reinen Wohngebieten könne zu Schwierigkeiten führen. Urbanität sei andernorts gefragt. „Beispielsweise am Ring oder auf dem Kundrath-Areal.“ Günter Warth (FDP) forderte, investorenfreundlicher zu sein. „Zementierte Vorgaben“ würden Investoren abschrecken. Vor Ort müsse deshalb mit weniger Restriktionen agiert werden. „Wir dürfen nicht so pedantisch unterwegs sein.“